Les logements sociaux, quelques idées reçues

URBANISME

Les logements sociaux, quelques idées reçues

1er mai 2022

Première idée reçue : « les logements sociaux vont faire venir de nouvelles populations que la commune n’a pas la capacité d’accueillir » compte tenu de ses équipements et infrastructures.

C’est en partie faux : construire des logements sociaux ne va pas faire venir une population supplémentaire significative à Chabeuil mais répondre d’abord à des besoins locaux.

Les faits : Chabeuil a l’obligation de disposer de 20% de logements sociaux (loi SRU). Cela permet notamment aux jeunes Chabeuillois de trouver un premier logement, dans une commune où le foncier est cher et les loyers bien trop élevés. 70% de la population a un revenu lui permettant d’obtenir un logement social.

Or, Chabeuil ne dispose que de 8% de logements sociaux. Une demande sur 10 seulement est satisfaite. Or, les premiers demandeurs de logement social à Chabeuil…sont les chabeuillois eux-mêmes : personnes âgées souhaitant un logement plus adapté à leurs besoins et leurs ressources, jeunes quittant le giron familial, couples qui se séparent mais qui veulent faciliter la garde des enfants sur Chabeuil. Ces demandes ne font pas augmenter la population chabeuilloise et ne sont pas satisfaites actuellement.

Deuxième idée reçue : « 30 logements par an, c’est trop, la commune n’a pas la capacité d’accueillir de nouvelles constructions sans urbaniser et imperméabiliser de nouvelles zones de Chabeuil ».

C’est faux. Les logements sociaux peuvent également être issus du parc social privé, grâce à la rénovation de logements privés anciens, subventionnée par l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat).

Les faits : la commune doit mettre en œuvre un programme «triennal» de 100 logements sociaux (soit un peu plus de 30 logements par an). Pour tenir compte des besoins, le PLH (plan local de l’habitat voté par l’agglo Valence Romans dont Chabeuil fait partie) prévoit la construction de 46 logements par an à Chabeuil, dont au moins la moitié en logements sociaux. Enfin, le PLU de Chabeuil prévoit une obligation de 30% de logements sociaux sur les opérations de plus de 4 logements.

Valence, qui n’est pourtant pas touchée par la carence, a lancé une vaste opération de rénovation des logements sociaux en lien avec l’Etat. L’ANAH subventionne les propriétaires qui rénovent leur logement. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer son logement dans le parc social privé pendant 6 ans. Il est également possible de subventionner le propriétaire occupant son propre logement (condition de ressources) et le logement est alors décompté comme logement social. L’intérêt est double, cela permet d’offrir des logements sociaux sans urbaniser de nouvelles zones et permet de réhabiliter le centre-ville. Pour le propriétaire, cela permet de financer les travaux et d’assurer une rente locative. En outre, une déduction fiscale est accordée au propriétaire sur les revenus fonciers pendant 6 ans.

L’état de dégradation du centre ancien de Chabeuil nécessiterait une opération de ce type. Une telle opération ne couvrirait pas l’ensemble des besoins, des opérations nouvelles seraient sans doute nécessaires, mais les zones délaissées dans les parties déjà urbanisées de Chabeuil permettraient d’accueillir de nouvelles opérations, sans avoir besoin de consommer des terres.

Troisième idée reçue : « il suffit de payer l’amende de 160000€ par an imposée par l’Etat et de la faire baisser par des subventions à la construction de constructions de logements. »

C’est faux, l’amende n’est que le premier niveau de sanction. L’Etat peut mettre en œuvre d’autres sanctions et le fait de manière effective lorsque la commune ne produit pas les efforts attendus.

Les faits : Comme la production de logements sociaux est trop faible à Chabeuil, l’État a constaté la «carence». Les sanctions possibles sont les suivantes :

-amende annuelle qui peut être multipliée par 5 en cas de programmation insuffisante par la ville

-droit de préemption de l’État afin de construire des logements sociaux

-sanction ultime : l’Etat délivre les permis de construire à la place du maire pour maîtriser la construction de logements sociaux.

Ainsi, Chabeuil paie une amende très importante depuis 2017 même si les montants et subventions versées par la commune en lien avec des opérations en cours peuvent être déduites chaque année de l’amende. Celle-ci peut donc être diminuée en fonction des nouveaux projets mis en œuvre par la commune. » A noter que la commune d’Etoile sur Rhône paye une amende multipliée par 5, les sanctions sont donc bien mises en œuvre en Drôme.

De plus, l’Etat a préempté en 2020 un foncier à proximité de l’ancienne gare à charge pour l’EPORA (établissement public de l’Etat) d’y aménager des logements sociaux.

Or, au dernier conseil municipal, le maire a reconnu qu’aucune nouvelle opération n’était planifiée (à part celles en cours) et n’a pas su indiquer le nombre de logements sociaux programmés et à programmer. Des logements pour les séniors seraient prévus.

Néanmoins, il ne sera pas possible de se contenter de faire des logements séniors. Chabeuil doit répondre à l’ensemble des besoins, et notamment proposer au moins 30% de logements « PLAI » (pour les ressources les plus faibles).

Dernière fausse affirmation : l’amende n’est pas versée à l’Etat mais aux établissements publics fonciers (l’EPORA en AURA) et aux intercommunalités qui engagent des projets de logements sociaux.

Bref, beaucoup de fausses affirmations à ce sujet. Or, pour satisfaire les demandes de tous les chabeuillois, et pas uniquement celles des séniors, il va falloir s’investir fortement dans ce dossier.

Le « chemin des possibles » a indiqué au maire que le groupe était prêt à aider la commune de Chabeuil pour travailler dans cette voie, en mettant ses compétences à disposition de la ville. L’offre est restée sans réponse à ce jour.